萬(wàn)科近期接連迎來(lái)積極信號(hào)。繼大股東年內(nèi)第五次“輸血”后，6月10日，萬(wàn)科以底價(jià)4.69億元拿下武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)一宗住宅用地。
這是萬(wàn)科近期斬獲的第二宗地塊。值得關(guān)注的是，在深陷債務(wù)困局的當(dāng)下，萬(wàn)科既依賴(lài)大股東持續(xù)輸血，又悄然在土地市場(chǎng)布局。這是否意味著其內(nèi)部“造血”系統(tǒng)正在逐步恢復(fù)？
在鄭州、武漢接連拿下低總價(jià)地塊
武漢地塊此次拿地主體為武漢長(zhǎng)萬(wàn)置業(yè)發(fā)展有限公司。根據(jù)天眼查顯示，該公司由湖北長(zhǎng)投實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司及武漢市萬(wàn)尚企業(yè)管理服務(wù)有限公司分別持股50%，后者為萬(wàn)科旗下公司。
從地塊本身來(lái)看，武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)17C1(沌口片區(qū)住宅)地塊占地面積26934.79平方米，規(guī)劃建筑面積67336.98平方米，容積率2.5，成交價(jià)即起始價(jià)為4.69億元，樓面價(jià)為6966元/平方米。
中指研究院指出，地塊所處沌口中心板塊現(xiàn)狀投資價(jià)值較高，規(guī)劃利好較多，交通便利，鄰近地鐵3號(hào)線、6號(hào)線，多條公交線路環(huán)繞，且距離體育中心地鐵站僅0.5千米。周邊生活氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善，地塊3公里范圍內(nèi)聚集了三角湖小學(xué)（博學(xué)校區(qū)）、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)第一中學(xué)、三甲醫(yī)院協(xié)和醫(yī)院車(chē)谷院區(qū)、購(gòu)物中心萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（武漢經(jīng)開(kāi)店）等生活配套，周邊還有武漢足球主題公園、三角湖等景觀資源。
這并非萬(wàn)科近期唯一出手。就在半個(gè)月前，其還聯(lián)合其他股東在鄭州拿下一宗優(yōu)質(zhì)地塊。
5月28日，鄭州市公共資源交易中心網(wǎng)站顯示，河南國(guó)信樂(lè)達(dá)房地產(chǎn)有限公司成功摘取鄭州中原區(qū)潁河西路南、冠云路（洛達(dá)路）東一宗地塊。該地塊以約5.28億元的底價(jià)成交，面積約40.26畝，位于山河道一期西側(cè)，系萬(wàn)科山河道項(xiàng)目三期用地。
股權(quán)穿透顯示，河南國(guó)信樂(lè)達(dá)房地產(chǎn)有限公司背后，鄭州萬(wàn)科持有50%股份，為第一大股東，河南國(guó)信房地產(chǎn)、河南好多錦商貿(mào)有限公司分別持有30%、20%股份。
該地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，周邊3公里范圍有中原萬(wàn)達(dá)、二砂文化創(chuàng)意園、T10購(gòu)物中心、西元國(guó)際廣場(chǎng)、王府井等商業(yè)，并匯集有伊河路小學(xué)山河道校區(qū)、華山路小學(xué)、鄭州一中等多所教育資源以及鄭州市中心醫(yī)院等。項(xiàng)目地塊東北角為山河公園，周邊匯集有碧沙崗公園、綠城廣場(chǎng)、五一公園、西流湖公園、芝麻街公園里等多個(gè)市政生態(tài)公園。
值得一提的是，萬(wàn)科此前已在同一區(qū)域開(kāi)發(fā)山河道一期、二期，市場(chǎng)反響不俗。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，成熟的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，讓萬(wàn)科對(duì)三期開(kāi)發(fā)信心十足。
縱觀這兩次拿地，萬(wàn)科均選擇合作開(kāi)發(fā)模式，既分?jǐn)傎Y金壓力，又降低獨(dú)立操盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)，可謂“花小錢(qián)辦大事”的典型打法。而且，其拿下的2宗地成交價(jià)均在5億元左右，地塊總價(jià)不高。
150億救命錢(qián)背后：“輸血”與“造血”
對(duì)于深陷債務(wù)泥潭的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，拿地釋放出很強(qiáng)的信號(hào)意義。
眼下萬(wàn)科的救命錢(qián)主要依靠外部“輸血”，大股東深鐵集團(tuán)今年已連續(xù)五次馳援，累計(jì)借款近150億元。
就連萬(wàn)科A股庫(kù)存股也被擺上貨架，通過(guò)集中競(jìng)價(jià)交易方式首次出售2200萬(wàn)股，減持所得資金總額約為1.458億元。
但是在鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng)始人張宏偉看來(lái)，萬(wàn)科要想真正走出困境，必須依靠自身“造血”。
不過(guò)，其銷(xiāo)售方面仍在明顯下滑，2025年一季度，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額349.2億元，同比下降39.8%；合同銷(xiāo)售面積254.0萬(wàn)平方米，同比下降35.1%。
在這樣的背景下，鄭州、武漢的拿地動(dòng)作就顯得意味深長(zhǎng)。張宏偉分析稱(chēng)，萬(wàn)科鄭州拿地可能是定向操作，能夠盤(pán)活存量項(xiàng)目，又能提高舊改資金的利用效率。同時(shí)，武漢、鄭州等二線城市核心區(qū)域仍有住房需求，新增項(xiàng)目能為萬(wàn)科的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)提供支撐。此外，新增地塊有助于優(yōu)化萬(wàn)科在一、二線城市的項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，對(duì)沖市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的不確定性。
張宏偉建議萬(wàn)科在核心一二線城市通過(guò)招拍掛方式補(bǔ)充土儲(chǔ)和貨值。無(wú)論是獨(dú)立拿地，還是借助大股東資產(chǎn)注入等方式，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的增加都將為萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的改善創(chuàng)造可能，并逐步恢復(fù)其自身“造血”功能。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平
編輯 楊娟娟
校對(duì) 王心
