沒有“鐵打”的第一名，只有“流動”的排行榜。
在房地產(chǎn)市場不斷調(diào)整的背景下，央國企保利發(fā)展（下稱“保利”）、華潤置地（下稱“華潤”）、中海取代了曾經(jīng)的萬科、碧桂園等，成為新一代榜單“霸主”。
在中指研究院和克而瑞研究中心2025年上半年銷售額的榜單中，房地產(chǎn)行業(yè)最新誕生的“五巨頭”保利、綠城、中海、華潤、招商蛇口（下稱“招商”），它們各顯神通、成功霸榜，但在逆流而上的過程中也暴露出自身的優(yōu)劣勢，保利蟬聯(lián)“銷冠”“營收之王”，很有“面子”，但是要論賺錢，還是歸母凈利潤最高的華潤賺到了“里子”。那么，這五家巨頭PK，誰的“含金量”更高？
保利有“面子”
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全口徑銷售額前三名的房企分別為保利、綠城、中海，銷售額分別為1451.71億元、1222億元和1201.5億元。華潤、招商分別位列第四名、第五名，對應(yīng)銷售額分別為1103億元和888.9億元。
保利仍然處于“銷冠”地位，但綠城、中海、華潤銷售額“咬”得緊，相差不大。這四家房企在上半年銷售額都過了千億，與第五名招商拉開了差距。
需要指出的是，在中指研究院的排行榜中，綠城的全口徑銷售額加上了代建部分。若不算代建部分，根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，保利、中海、華潤為前三名，綠城就退到了第五位。
從營收規(guī)模來看，保利是上半年行業(yè)內(nèi)唯一一家營收超千億的房企，達到1168.57億元；華潤依然實現(xiàn)了營收雙位數(shù)增長，其上半年營業(yè)收入949.21億元，同比增長19.96%；中海營收832.19億元，位居第三位。
其實，保利的第一名是來之不易的。在此前多年“保三爭一”的口號下，保利鉚足勁拿地擴儲，目前，其土地儲備已經(jīng)達到了約1.14億平方米，穩(wěn)居行業(yè)第一，比中海和華潤加起來的土儲規(guī)模還要大。
但是，保利的土儲中有不少是之前在三四線城市拿的，所以就能級分布來看，三四線占比為43.8%，二線占比為43%，一線城市占比為12.8%。也正因如此，保利目前面臨著來自三四線城市較大的去化壓力。
近兩年，保利也在“騰籠換鳥”，加大比例投向一二線城市。今年上半年，保利斥資509億元拿地，仍然位居行業(yè)第一，而且上半年保利重點投資一線城市，建面占比達到23.8%。
因此，從規(guī)模來看，保利拿了四個“第一”，其銷售規(guī)模、營收規(guī)模、土儲規(guī)模、拿地金額均位居首位，短時間內(nèi)其“龍頭地位”已難以撼動。
要論進取之心，中?？赡芎芟胝簟袄隙钡拿弊?，其上半年斥資401.1億元拿地，僅次于保利，且六成都投向了一線城市，前腳75.02億元在北京海淀拿了地王，后腳就去上海靜安、普陀“砸”了118.88億元。從中海的布局可以看出，它就是要“收割”這輪一線城市回暖中豪宅火爆的“紅利”。
華潤和綠城也強調(diào)了土儲的布局結(jié)構(gòu)，華潤土儲中一、二線城市的占比達到70%，綠城表示其土儲中一、二線城市占比已經(jīng)到80%。
華潤有“里子”
從去年開始，華潤取代了中海，當(dāng)上了房地產(chǎn)行業(yè)新晉“利潤王”。根據(jù)上半年“戰(zhàn)況”，華潤的歸母凈利潤達到了118.8億元，位居第一，并且與中海的86億元拉開了差距。
然而，華潤趕超中海，靠的不是開發(fā)，而是收租。今年上半年，華潤占總營業(yè)額僅21.7%的經(jīng)常性業(yè)務(wù)貢獻了60.2%的核心凈利潤，達60.2億元；而開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)僅帶來39.8億元核心凈利潤，同比減少23.8%。經(jīng)常性業(yè)務(wù)指的就是購物中心、寫字樓、酒店、長租公寓等的運營性收入。
華潤搶先一步實現(xiàn)了“開發(fā)+經(jīng)營”兩條腿走路，尤其是經(jīng)營業(yè)務(wù)，不僅能提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且毛利率還高。今年上半年，華潤經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率就達到72.9%，遠超開發(fā)性業(yè)務(wù)15.6%的結(jié)算毛利率。
其實，中海的毛利率雖然下滑到了17.4%，但是在行業(yè)內(nèi)依然領(lǐng)先，奈何中海的經(jīng)營性業(yè)務(wù)規(guī)模尚小，占總營收不足5%，對整體毛利率拉動作用甚微。保利也面臨一樣的短板，盡管正在轉(zhuǎn)型城市運營商，但是其上半年不動產(chǎn)經(jīng)營收入僅為25.4億元，與華潤的百億營收貢獻相差較遠，轉(zhuǎn)型步伐明顯慢了。
不僅如此，上半年保利歸母凈利潤同比下滑了六成。對此，保利發(fā)展董事、總經(jīng)理潘志華也在業(yè)績說明會上解釋，“報告期內(nèi)，因房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降，公司營業(yè)總收入同比下降；受行業(yè)和市場波動影響，結(jié)轉(zhuǎn)項目盈利能力下降，相關(guān)利潤指標(biāo)相應(yīng)同比下降。行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，公司雖已保持較大強度的增量投資，且增量項目盈利能力較好，但存量項目較多，去庫存與盈利改善仍然需要一定周期。”
而綠城也受到了存貨的拖累，歸母凈利潤僅為2.1億元，同比減少了89.74%，一項關(guān)鍵的影響因素便是因推動長庫存去化，計提相關(guān)資產(chǎn)減值損失19.33億元。
再從凈利率指標(biāo)來看，只有華潤和中海的凈利率維持在兩位數(shù)，分別為15.47%和11.45%，而保利、綠城、招商已經(jīng)降到了個位數(shù)，其中，綠城最低，已經(jīng)降到了2.27%。
所以，對于保利、綠城、招商來說，最大的難題還是?！袄麧櫋薄?/p>
誰是“大哥”？
在房地產(chǎn)行業(yè)告別“三高”發(fā)展模式后，安全是放在首位的。
從安全角度來看，截至上半年末，華潤和中?！暗鬃印备?，在手現(xiàn)金超千億，且凈負債率都低于40%；保利的在手現(xiàn)金居首為1366億元，但是凈負債率略高為59.64%，這三者的安全系數(shù)相對更高一些。
再看綠城，其在手現(xiàn)金668億元，凈負債率較去年底提升7.3個百分點，為63.9%，不僅如此，綠城的凈負債率在近年呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，這點是需要警惕的。同時，招商在上半年末的凈負債率為66.42%，在5家房企中屬于最高。
不過，這五家房企畢竟是頭部房企，相關(guān)指標(biāo)都符合“三道紅線”的“綠檔”要求。
事實上，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今，“規(guī)模為王”時代已經(jīng)過去，那么，從多指標(biāo)考量，這五家房企，誰未來更具有發(fā)展優(yōu)勢？
綜合來看，保利是“規(guī)模之王”但是也有利潤的“煩惱”；華潤是“多面手”，一手開發(fā)、一手收租，能賺錢，財務(wù)也穩(wěn)??；中海穩(wěn)扎穩(wěn)打，不斷聚焦高端產(chǎn)品線；而綠城、招商還需要加快追趕步伐。
你更看好哪家房企呢？
新京報貝殼財經(jīng)記者徐倩
制圖 盧子雄
編輯 楊娟娟
校對 穆祥桐
